"내년부터 대출 2억 넘으면 DSR 규제"…가계대출 Q&A 총정리

안재성 / 기사승인 : 2021-10-26 20:06:40
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카드론·잔금대출 등도 DSR 규제…전세대출·중도금대출 등은 예외
내년 1월부터는 총 대출액 2억 원이 넘는 차주 모두에게 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다.  

또 카드론, 잔금대출 등 DSR 규제 대상이 되는 대출의 종류도 늘어난다. 현재 40%인 은행권 DSR 규제한도는 그대로 유지되지만, 2금융권 DSR 규제한도는 60%에서 50%로 축소된다. 

실수요자대출이라 특히 민감한 전세자금대출의 경우 DSR 규제 예외 대상이지만, 내년부터 가계대출 총량규제에는 포함된다. 그만큼 전세대출도 더 까다로워질 전망이다. 

▲ 내년 1월부터는 총 대출액 2억 원을 넘는 차주 모두에게 DSR 규제가 적용된다. 전세대출은 DSR 규제에서 제외된다.[게티이미지뱅크]

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 26일 열린 '제47차 비상경제 중앙대책본부 회의'에서 관계기관 합동으로 발표한 '가계부채 관리 강화방안'의 핵심 내용을 Q&A 방식으로 정리했다. 

Q. DSR 규제란?

A. DSR은 차주가 1년간 상환해야 하는 모든 대출 원리금을 차주의 연간 소득으로 나눈 값을 뜻한다. DSR 산정에는 주택담보대출, 신용대출 뿐만 아니라 학자금대출, 자동차 할부금융, 신용카드 미결제액 등까지 거의 모든 금융기관 대출이 포함된다. 단, 전세대출은 포함되지 않는다. 

DSR 규제는 이 값을 일정 비율 아래로 누르는 것이다. 예를 들어 은행권(DSR 40% 규제)의 경우 연 소득 5000만 원의 차주는 연간 대출 원리금 2000만 원까지만 돈을 빌릴 수 있다. 

즉, 이미 자동차 할부금융, 주택담보대출 등으로 DSR 40% 한도를 채운 차주는 은행에서 추가적으로 신용대출 등을 받을 수 없다. 

Q. DSR 규제 시 왜 만기 일시상환방식 신용대출보다 분할상환방식이 유리한가? 

A. 만기 일시상환방식 신용대출의 만기는 대개 1년이다. 차주는 매월 이자만 갚다가 만기 시 만기를 연장하거나 타행 신용대출 갈아타곤 한다. 

만약 차주가 일시상환방식으로 1억 원의 신용대출을 받는다면, DSR 계산에서 상환해야 할 대출 원리금에 1억 원의 원금이 전부 포함된다. 

반면 5년 만기 분할상환방식 신용대출을 받을 경우 DSR 계산에는 대출 원금이 2000만 원만 책정된다. 그만큼 대출 한도가 늘어나게 된다.   

Q. 마이너스통장을 개설만 해놓고 실제로 사용하지 않으면, DSR 산정에 포함되지 않나?

A. 포함된다. DSR의 대출 원리금 계산에서 마이너스통장은 실제 사용액이 아니라 한도액을 기준으로 하므로 주의해야 한다.  

Q. 차주 단위 DSR 규제 대상에서 올해와 내년의 차이는?

A. 올해는 규제지역의 시가 6억 원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출과 1억 원 초과 신용대출에만 DSR 규제가 적용되고 있다. 

하지만 내년 1월부터는 총 대출액 2억 원 초과 차주 모두에게 DSR 규제가 적용된다. 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부금융 등을 합쳐 2억 원이 넘으면 규제 대상이 되는 것이다. 

대출액 계산의 기준은 '기존 대출액+신규 신청분'이다. 즉, 기존 대출액 1억 원인 차주가 새롭게 1억 원이 넘는 대출을 신청하면, DSR 규제가 적용된다. 

나아가 내년 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과 차주로 DSR 규제 대상이 확대된다. 

Q. DSR이 적용되는 대출 상품도 확대되나?

A. 내년부터는 카드론, 잔금대출 등에도 DSR 규제가 적용된다. 잔금대출 규제는 내년 1월 이전에 입주자모집공고를 낸 사업장에는 적용하지 않는다.  

DSR 규제한도의 경우 은행은 현행과 같은 40%로 유지되지만, 2금융권은 60%에서 50%로 축소된다. 

Q. 내년부터 대출 한도가 얼마나 줄어드는 건가?

A. 예를 들어 연 소득이 5000만 원이며, 5000만 원의 신용대출(5년 만기·연 4.5%)을 사용하고 있는 무주택 차주는 올해까지는 시가 6억 원인 주택(투기지역·투기과열지구)을 담보로 은행에서 최대 3억 원의 주택담보대출(30년 만기·연 3.5%)을 받을 수 있다. 

시가 6억 원 이하라 DSR 규제가 적용되지 않고, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제만 적용되기 때문이다. 현재 무주택 차주의 투기지역·투기과열지구 LTV 규제한도는 50%로, 최대 3억 원까지 가능하다. 

DTI는 해당 주택담보대출만을 대상으로 하며, 무주택 차주의 규제한도는 50%다. 30년 만기에 연 3.5% 금리이므로 이 차주의 연간 주택담보대출 원리금 상환액은 약 1616만 원이다. 이 차주는 원리금 2500만 원까지 빌릴 수 있으므로 규제에 걸리지 않는다. 

하지만 내년부터는 이 차주도 DSR 적용 대상이 돼 주택담보대출 가능액이 1억6000만 원으로 급감한다. 

은행의 DSR 규제한도는 40%이므로, 이 차주는 연간 대출 원리금 상환액 2000만 원까지만 빌릴 수 있다. 

특히 DSR 규제에는 이미 받은 5000만 원의 신용대출까지 포함된다. 이 차주는 신용대출만으로도 연간 약 1181만 원의 대출 원리금이 잡히므로 추가할 수 있는 액수는 900만 원이 채 되 지 않는다. 

30년 만기에 연 3.5% 금리의 주택담보대출 1억6000만 원의 연간 원리금 상환액이 약 862만 원이므로 이 차주는 여기까지가 가까스로 한계인 셈이다. 

Q. 이미 총 대출액이 2억 원을 초과한 차주가 내년에 신용대출의 만기를 연장할 시 DSR 규제가 적용되나?

A. 총 대출액 2억 원이 넘더라도 기존 대출의 만기를 연장하는 경우에는 소급 적용하지 않는다. 신규로 대출을 받을 경우에만 DSR 규제가 적용된다. 따라서 기존 대출의 만기를 연장하면서 한도가 깎일 염려는 없다. 

Q. DSR 규제는 모든 대출 상품에 적용되나?

A. 그렇지 않다. 전세대출, 중도금대출, 햇살론 등 서민금융상품, 보험계약대출, 300만 원 이하 소액 신용대출 등에는 DSR 규제가 적용되지 않는다. 

그렇다고 마음대로 돈을 빌릴 수는 없다. 금융당국의 일원화된 규제가 없을 뿐, 은행 등 금융사가 자율적으로 대출 한도를 조정한다. 예를 들어 은행은 전세대출에 보통 100~120%의 DSR 규제를 적용하고 있다.   

Q. 내년의 가계대출 총량규제에 전세대출은 포함되나?

A. 그렇다. 금융당국은 내년의 가계대출 증가율을 4~5% 가량, 올해보다 더 강화된 수준으로 규제할 방침이다. 전세대출도 가계대출 총량규제에 포함돼 언제 대출이 중단될지 알 수 없으니 주의해야 한다. 

UPI뉴스 / 안재성 기자 seilen78@upinews.kr

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